Gestión predial
La Gestión Predial es el trámite para llegar a la obtención de un inmueble físico y legal necesario para realizar una obra de interés público.
Es la unidad física constituida por terreno y/o mejoras.
Entiéndase como el desplazamiento efectivo de la unidad social que se ve obligada a reubicarse por causa de la ejecución del proyecto, ante la imposibilidad de permanecer en el inmueble donde se habita o desarrolla actividad productiva de manera permanente.
De acuerdo con la resolución 545 de 2008, son aquellas que no cuenten con un registro formal ante una Cámara de Comercio, sus ingresos no estén claramente definidos y/o no lleven contabilidad.
Aquella actividad comercial que cumple con todos los requisitos estipulados en la resolución 545 de 2008 (V.gr, cámara y comercio, Rut, declaración de renta, entre otros) los cuales determinan la condición de formalidad.
Entiéndase por Unidad Social, las personas que guardan una relación de dependencia legal, física o económica con relación a un inmueble, las cuales pueden ser o no susceptibles de reconocimientos de compensación socioeconómica, de acuerdo con las condiciones establecidas en la resolución 545 de 208.
La constituye una persona sola, o aquellas unidas o no por lazos de parentesco, según se determine en la aplicación de la correspondiente Ficha Social, que habitan una vivienda, entendiendo por
Corresponde a la persona natural o jurídica que desarrolla de manera permanente actividades productivas, entendidas como aquellas relacionadas con la producción y/o comercialización de bienes y servicios generadores de ingresos, dentro de un inmueble específico, contando con una infraestructura mínima para su funcionamiento, como equipos o estanterías.
Asimismo constituyen unidades sociales para efectos de la presente resolución los propietarios, especialmente aquellos de áreas a adquirir cuyo valor sea inferior a tres (3) salarios mínimos mensuales legales vigentes, así como los propietarios y mejoratarios que, siendo o no residentes, obtienen ingresos provenientes del arrendamiento de una parte o la totalidad del inmueble para habitación o desarrollo de actividades productivas.
La residencia permanente para la satisfacción de necesidades básicas como alojamiento y consumo de al menos una de las comidas.
Es quien ostenta e derecho real de propiedad sobre una cosa o bien, que implica poder gozar y disponer de él arbitrariamente siempre y cuando no se contraríe la ley o los derechos de terceros.
Propietario o Mejoratario quien obtiene ingresos provenientes del arrendamiento de una parte o la totalidad del inmueble para habitación o desarrollo de actividades productivas.
Persona natural o jurídica con quien el propietario o poseedor del inmueble haya celebrado contrato de arrendamiento escrito o verbal en los términos de la ley 56 de 1985 y los artículos 1974 y siguientes del código civil colombiano. Si se trata de arrendamiento de establecimiento de comercio se tendrá en cuenta el artículo 518 y siguientes del código de comercio.
Quien adquiere, realiza o construye a su costa y riesgo mejoras en terreno ajeno. El mejoratario puede considerarse a su vez como poseedor, cuando se atribuya la posesión del terreno sobre el que se asientan las mejoras con ánimo de señor y dueño. No obstante, la calidad de poseedor excluye la posibilidad de reconocimiento de titularidad en el derecho real de dominio del terreno.
Quien habita la vivienda en comodato sin ser propietario o mejoratario titular de la misma.
Quien disfruta o hace uso del predio sin ser propietario o mejoratario titular de la misma.
La ruta está establecida de la siguiente manera:
- Comienza en el municipio de Venecia, específicamente en el corregimiento de Bolombolo en el Suroeste antioqueño, allí se construirá un túnel doble y un Intercambiador denominado Sinifaná.
- Luego se dirige hacia al área rural del municipio de Titiribí dirigiéndose de forma paralela a la Quebrada Sinifaná.
- Continúa hasta llegar al sector conocido como Puerto Escondido, donde se construirá un Intercambiador denominado Titiribí.
- Desde este intercambiador. se podrá acceder a la vía existente hacia Titiribí, Amagá o hacia las parcelaciones La Siria y Loma Grande, también permitirá continuar por la carretera nueva hacía Camilo Ce.
- Así se ingresa al área rural del municipio de Amagá, donde se construirá otro túnel doble.
- Llegando al corregimiento de Camilo C, donde se construirá un Intercambiador denominado de igual forma.
- Sigue por la vereda Paso Nivel hasta llegar al sector conocido como Cuatro Palos, cerca al actual peaje de Amagá, aquí termina la construcción del Proyecto.
- A partir de este sector, es decir entre Cuatro Palos – primavera – Ancón Sur, se realizará únicamente actividades de Operación y Mantenimiento de la vía existente, este sector conecta con el sur del Valle de Aburrá en los municipios de La Estrella y Sabaneta.
La identificación de los predios se realizó colocando el diseño de la vía proyectada sobre la base catastral suministrada por cada municipio. Este cruce permitió identificar qué predios iban a ser requeridos para la construcción del Proyecto.
Luego de la identificación predial, la Concesionaria contacta a cada uno de los propietarios inscritos en los folios de matrícula inmobiliaria o a sus apoderados, designados por los propietarios mediante poder especial, con el fin de socializarle el Proyecto y para requerirle la documentación que acredite su titularidad.
Una vez se tengan identificados los propietarios y los predios requeridos, la Concesionaria los cita para realizar conjuntamente el levantamiento técnico de cada una de las construcciones, mejoras y especies que se encuentran dentro del área requerida para la ejecución del proyecto, información que va consignada en la Ficha técnica predial.
Finalmente,la Concesionaria hace una visita social a cada uno de los predios con el fin de realizar el levantamiento de la Ficha Social, herramienta que permite identificar las Unidades Sociales existentes, así como los impactos que se generarán a raíz del proceso de adquisición predial.
Teniendo en cuenta las condiciones evidenciadas al momento de la visita y de acuerdo con lo estipulado en la resolución 545 de 2008, se determinará la aplicación a factores de compensación socioeconómica.
Entre los documentos para certificar la propiedad del predio, el propietario deberá presentar:
- Cédula de ciudadanía del propietario.
- Poder especial en caso de tener apoderado.
- Certificado de Tradición y Libertad no superior a 3 meses.
- Título de adquisición.
El avaluó comercial puede ser elaborado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, o por la autoridades Catastrales competentes, o entidades privadas adscritas a las Lonjas de Propiedad Raíz.
Para el proyecto en particular, los avalúos están siendo elaborados por una entidad privada adscrita a una Lonja de propiedad raíz, debidamente autorizada por la Agencia Nacional de Infraestructura, aplicando la metodología y los procedimientos establecidos en el Decreto 1420 de 1998 y las siguientes resoluciones del IGAC: 620 de 2008, 898 de 2014, 1044 de 2014 y la Resolución 2684 del Ministerio de Transporte.
Así las cosas, la Concesionaria no es competente para establecer lo valores comerciales de los inmuebles requeridos para el Proyecto, son terceros como entidades imparciales expertos en la materia, asignados por la ley.
El Artículo 12 del Decreto 1420 de 1998, establece que dentro del término de la vigencia del avalúo realizado por la Lonja Valuadora, no se podrá solicitar otro avalúo a cualquier entidad autorizada, salvo que haya vencido el plazo legal para elaborar el avalúo contratado. Por tal motivo, y siempre y cuando la Concesionaria cumpla con el plazo establecido por la ley para realizar el avalúo, el propietario del predio no podrá presentar ni se le reconocerá un segundo avalúo en dicho proceso.
Cuando un inmueble es declarado de utilidad pública o interés social y se destina para la ejecución de programas y proyectos de infraestructura vial y de sistemas de transporte masivo, como es el caso de los predios requeridos por la Concesionaria, la Ley colombiana establece 2 formas de adquirirlos:
- Por enajenación voluntaria: Es cuando el propietario, o quien haga sus veces, acepta la oferta formal de compra realizada por la Concesionaria, dando lugar al proceso de compra del inmueble, lo cual se perfecciona con suscripción de la Escritura pública y su correspondiente registro en el folio de matrícula inmobiliaria, permitiendo así que se haga la entrega física del predio a la Concesionaria.
- Por expropiación: Una vez se entiende agotada la etapa de enajenación voluntaria o negociación directa dentro del término legal de 15 días hábiles sin que el propietario acepte la oferta formal de compra o existe una imposibilidad jurídica de saneamiento del predio en los términos de la enajenación voluntaria. En este caso será un juez de la república quien haga la entrega anticipada del inmueble en un término improrrogable de 10 días hábiles, contados a partir de la solicitud de la Concesionaria.
No obstante, si durante el proceso de expropiación, y siempre y cuando no se haya dictado una sentencia, es posible que se llegue a un acuerdo entre ambas partes sobre la negociación y la entrega del bien inmueble requerido.
La entrega física del inmueble la podrá realizar el propietario, desde el inicio de la adquisición predial conforme el avance de obra lo requiera.
Una vez la Concesionaria adquiera los derechos legales sobre el predio, éste pasa a ser de la Concesionaria para la construcción del proyecto. No obstante, en el momento de la negociación, se acuerda con cada uno de los propietarios la fecha de entrega.
La Concesionaria Vial del Pacífico, dando cumplimiento al Contrato de Concesión 007 de 2014, garantiza la restitución de los accesos a vías veredales y vías existentes a los predios.
Dentro del proceso de adquisición predial, se brinda a los propietarios, mejoratarios, arrendatarios, moradores y usufructuarios, un acompañamiento social, jurídico y técnico permanente del equipo predial, con acciones de acompañamiento de acuerdo a las necesidades de cada propietario. Además de ello, se promueve la participación social y se realizan acercamientos con las comunidades otorgando información precisa respecto al proceso de adquisición predial.
Los servicios que ofrece la Concesionaria a los usuarios de la vía son los siguiente:
- Vehículo de vigilancia
- Ambulancia medicalizada
- Carro taller
- Grúa para vehículos livianos
- Grúa para vehículos pesados
- Cama baja
Todos los servicios que ofrece la Concesión son gratuitos.
Los tramos donde se prestan servicios de operación gratuitos van desde el PR 64+000 (Ancón Sur) al PR 54+000 (Primavera) de la RN 2509 y entre PR 48+000 (Bolombolo) – al PR 81+900 (Camilo Cé) de la RN 6003. El lugar de destino seguro y el servicio que se requiere prestar es valorado por la Concesión teniendo en cuenta el punto donde se encuentre y llevado a un destino donde puedan darle solución a su falla o problema mecánico.
Conozca las etapas del programa de acompañamiento a la gestión sociopredial
Desde las labores del Programa de Acompañamiento a la Gestión Sociopredial, habitantes del área de influencia directa del Proyecto Autopista Conexión Pacífico1, reciben permanente acompañamiento, a través del cual se brinda información en cuanto al proceso de intervención y los predios que se requerirán para el desarrollo del proyecto, promoviéndose así una actitud proactiva ante los posibles cambios.
El proceso comprende las siguientes fases:
1. Identificación de los predios (Fase Actual)
En el desarrollo de esta etapa se propicia un acercamiento con las comunidades por medio de visitas predio a predio, donde se brinda información mediante asesorías personalizadas acerca del proyecto desde las áreas técnica, jurídica y social, generando el espacio adecuado para resolver dudas e inquietudes que pueda tener la comunidad. Esta etapa permite establecer, con base en el diseño de la obra, las condiciones sociales y la identificación de los predios a intervenir.
Este proceso cuenta con el acompañamiento del área técnica encargada de desarrollar actividades relacionadas con la definición de áreas, identificación de construcciones, anexos y cultivos, entre otros; el área jurídica, está relacionada con la revisión de la titilaridad, identificación de los propietarios, deudas, e hipotecas, asesorías en caso de sucesiones, entre otras que pueda presentara el predio; y finalmente el área social, está relacionada con la identificación de familias, así como la identificación de actividades productivas, que se encuentren dentro del corredor vial proyectado.
2. Adquisición de predios
Una vez identificados los predios que serán intervenidos por el Proyecto, inicia la etapa de adquisición predial mediante la oferta de compa, con el fin de que cada persona asuma el cambio como una oportunidad para el mejoramiento de la calidad de vida, dentro del marco de la Ley y respetando los derechos de todos y cada uno de los directamente intervenidos, así como de las comunidades vecinas y medio ambiente.
La gestión sociopredial, brinda acompañamiento permanente, durante todas las etapas del proceso de adquisición predial, buscando mantener y/o mejorar las condiciones de la calidad de vida de las unidades sociales, cuyos predios son requeridos por el Proyecto. Lo anterior por medio de planes sociales, como en este caso lo es el Plan de Comprensaciones Socioeconómias.
El Plan de Compensaciones Socioeconómicas está dirigido a propieatarios, moradores, arrendatarios, mejoratarios y usufructuarios, participantes del proceso de adquisición predial, que residan en los predios a adquirir por el Proyecto, desarrollen actividades productivas y/o tengan suscritos contratos de arrendamiento. Estas personas serán beneficiadas siempre y cuando cumplan con los requisitos establecidos en la Resolución 545 de 2008, para de esta manera, hacerse acreedor a uno o varios de los reconocimientos expedidos en la resolución.
Para el reconocimiento de los factores sociales o compensaciones socioeconómicas, se debe cumplir con los requisitos señalados en la Resolución 545 de 2008. Las condiciones de cada caso particular, serán identificadas mediante visitas realizadas predio a predio, efectuadas por un profesional socialpredial, quien de acuerdo a lo evidenciado en la visita, recomendará una, varias o ninguna compensación socioeconómica, según sea el caso.
Es de aclarar que no siempre las afectaciones en la adquisición de predios implican un proceso de reubicación, sin embargo en los casos que sí lo ameriten, tendrán aparte de la compensación, el acompañamiento al traslado correspondiente, desde las diferentes áreas de la gestión predial: técnico, jurídico y social.
Según lo estipula la Resolución 077 de 2012, el Plan de Reasentamiento aplica solamente a las unidades sociales que consideran tener derechos sobre bienes de uso público, es decir en este caso, quienes hayan construido sus viviendas en predios del Estado y que por ende no cuentan con la titularidad de su predio, siendo de esta manera ocupantes irregulares. Este plan de reasentamiento propone para estas familias el traslado y asentamiento en un nuevo sitio de habitabilidad, que cumpla con los requerimientos legales.
Como su nombre lo indica es el permiso y7o autorización voluntaria que da el propietario a la Concesionaria, para que ésta pueda ingresar al predio, el personal y los equipos de la obra. La Ley de Infraestructura lo establece de carácter irrevocable para que el propietario tenga la claridad de la realización de las obras si se requieren en el predio, así como la certeza de que el proceso de adquisición predial seguirá adelante.
El permiso de intervención voluntaria no implica en ningún caso la aceptación de la oferta de compra ni el valor a pagar por el predio.
